Как делится ипотечная квартира при разводе, если есть дети, и если их нет

Ипотека, оформленная в браке – это не только совместно нажитое недвижимое имущество, но и солидарная ответственность по долговым обязательствам между супругами. Поэтому, в случае развода, им придется делить как квартиру, так и кредит, оформленный на ее приобретение. Стоит отметить сразу, что единого алгоритма действий не существует, если конечно нет брачного контракта, который регулирует права собственности и долговые обязательства. Ведь каждая ситуация индивидуальна, и ее можно разделить на четыре основных варианта. Именно их мы рассмотрим в данной статье.

Содержание:

1. Добровольное погашение ипотеки;

2. Решение спора в судебном порядке;

3. Продажа ипотечной недвижимости:

4. Раздел ипотеки, полученной от третьих лиц, вне законного брака или по спец программам;

5. Раздел при наличии несовершеннолетних детей.

Добровольное погашение ипотечного договора

Независим от того, выступают ли супруги по договору ссуды созаемщиками, или просто было оформлено поручительство, недвижимость, приобретенная в ипотеку, и непосредственно долг, принадлежат им в равных долях. Поэтому они могут и дальше погашать займ. Хотя вариантов для этого есть несколько:

• После развода супруги продолжают совместное погашение долга (после выплаты, недвижимость принадлежит обоим в равных долях);

• Производится переоформление договора с переложением ответственности за погашение долга каждым за свою часть (после погашения ипотеки квартира принадлежит каждому супругу в соответствии с разделенными обязанностями по новым договорам);

• Кредит переоформляется на одного, а второй получает средства, внесенные до развода (недвижимость остается в собственности того, кто выплачивал долг).

Эти варианты возможны в применении только с согласия обоих супругов и кредитора (банка). Причем вам придется дополнительно оплатить комиссию, которая составляет 0,5-1,5% от суммы оставшейся задолженности, за переоформление договоров, а также перезаключить страховку по залоговой недвижимости.

Решение спора в судебном порядке

При отказе одного из супругов выплачивать задолженность по ипотеке, второй, который продолжает вносить плановые платежи согласно графику, может взыскать в свою пользу одно из двух:

1. Часть средств, внесенных место своего мужа/жены.

2. Долю недвижимости, за которую производилась оплата.

В случае отказа обоих супругов гасить задолженность банк имеет право обратиться в суд для принудительного взыскания. После решения органов правосудия в свою пользу он инициирует возбуждение исполнительного производства, как по мужу, так и по жене. В соответствии с взысканной частью, каждый из них будет иметь право собственности на определенную часть недвижимости. Конечно, если в процессе исполнительного производства ипотечная квартира или дом не будут проданы в пользу погашения долга.

Продажа залоговой недвижимости

Чтобы полностью рассчитаться по долгам и не делить их между собой, супруги могут продать ипотечную недвижимость и погасить за счет вырученных средств свой долг. Преимуществом данного варианта является отсутствие каких-либо обязательств друг перед другом. Всего существует пять вариантов с продажей:

1. Супруги находят покупателя, готового внести оставшуюся сумму в банк. Тогда квартира освобождается от залога, и регистрируются права на недвижимость. Сумма, полученная после продажи за вычетом денег, переданных в банк, делится между мужем и женой.

2. Продажей занимается агентство недвижимости, которое самостоятельно гасит долг, снимает квартиру с залога и продает ее.

3. Ипотека гасится досрочно, а квартира, снятая с залога, выставляется на продажу.

4. При согласии банка производится замена должника. Договор переоформляется на нового собственника, который возвращает бывшим заемщикам уже внесенные ими по договору суммы.

5. Банк самостоятельно выставляет имущество на продажу, а после того, как из вырученных средств гасится кредит, оставшаяся сумма переходит заемщикам.

Раздел ипотеки, полученной от третьих лиц, вне законного брака или по специализированным программам

Любая собственность, приобретенная до брака, относится к личной. Она не подлежит разделу. Но, по закону, в случае, когда выплаты продолжались после создания семьи, право собственности оформившему ипотеку, принадлежит только на ту часть, которая была выплачена до этого. После развода квартира делится между бывшими супругами, при этом на равные части делится только та доля, которая оплачивалась во время ведения совместного хозяйства.

Собственность граждан, не оформлявших отношений официально, не подпадает под действие Семейного кодекса. Поэтому формально недвижимость будет принадлежать заемщику, заключившему договор. Однако у второго члена гражданской семьи существует возможность в судебном порядке доказать свое право на ипотечную квартиру, если он сможет подтвердить факт ведения совместного хозяйства, семейных отношений и то, что выплаты велись из общего бюджета.

Если квартира, по которой выплачивается кредит, получена одним из супругов по наследству или в подарок, она переходит в собственность получателя, однако только в той доле, которая уже была выплачена. В дальнейшем договор переоформляется либо на двух созаемщиков, либо на одного из них. И при разводе раздел собственности касается только той части, которая не была оплачена до вступления в наследство или переоформления подарка.

При военной ипотеке учитываются только деньги, внесенные из общего бюджета, целевые средства не подлежит разделу. Также не делятся собственные деньги (от продажи личного жилья, полученные в дар, по наследству), вложенные одним из супругов на приобретение жилья. При этом требуется доказать принадлежность этих средств и то, что именно они были уплачены банку в качестве выплат.

Раздел ипотеки при наличии несовершеннолетних детей

В подобных ситуациях суды отходят от стандартного подхода к равному делению недвижимости с долгом, и принимает одно из возможных решений:

1. Платежи остаются одинаковыми, но к родителю, с которым остается ребенок, переходит большая доля недвижимости;

2. Сумма выплат одного из родителей понижается, а второго увеличивается (если первый остается с ребенком и относится к группе временной неплатежеспособности по инвалидности, беременности и т.д.) – это возможно только после проверки банком платежеспособности второго родителя;

3. Погашение ипотеки средствами материнского капитала, при этом ребенок по достижении совершеннолетия обретает право собственности на долю, оплаченную этими деньгами.

Ольга Севастьянова специально для ЗанимайОнлайн.ру