Что влияет на стоимость квартиры, и как произвести ее оценку

Оценка жилья может потребоваться в самых разных жизненных ситуациях – при продаже квартиры, ее обмене, для оформления кредита под залог недвижимости, прочее. Данную задачу можно осуществить самостоятельно, либо поручить ее выполнение специалистам.

Методы самостоятельной оценки стоимости квартиры

Существуют некие стандартные параметры, которые следует учитывать владельцу жилья при его оценке. К ним следует отнести:

• Площадь квартиры – стоимость жилья в первую очередь определяется актуальной ценой за один квадратный метр. Необходимо знать площадь своего жилища, а также его среднерыночную стоимость на текущий момент.

• Местоположение жилища – важную роль играет престижность района, удаленность квартиры от важных транспортных развязок (метро, остановки наземного транспорта), наличие поблизости зеленой зоны, развитость инфраструктуры, и так далее.

• Юридическая «чистота» объекта недвижимости – такие обстоятельства, как наличие долгов по квартире, ее пребывание в статусе залога, проживание и прописка инвалидов или несовершеннолетних детей, могут иметь решающее значение при оценке.

• Планировка жилья – данный параметр существенно влияет на стоимость квартиры. Риелторы подтвердят, что два объекта недвижимости с одинаковой площадью могут иметь разную стоимость из-за планировки. Если в одной из таких квартир кухня имеет больший размер, то стоимость ее возрастет. Значение имеет также количество жилых комнат, санузлов, наличие лоджии, и так далее.

• Этажность – квартиры на первых и последних этажах дома стоят меньше, чем подобное жилье на остальных этажах.

• Безопасность жилища – функционирование домофона, наличие консьержки, пребывание территории под охраной.

• Другие факторы – тип дома (сталинка, хрущевка, новострой), наличие ремонта, присутствие дефектов и незаконных пристроек, удобный подъезд к дому, прочее.

Как оценить квартиру самостоятельно – порядок действий

Рекомендуется ознакомиться с несколькими предложениями о продаже квартир, опубликованными крупными агентствами недвижимости – стоимость 6-7 предложений определят среднюю цену и будут влиять на размер скидки при продаже жилья. Значение скидки зависит от текущего состояния рынка недвижимости (если наблюдается рост спроса на квартиры – цены увеличиваются, при падении спроса – уменьшаются). Поправка на торг составляет: при умеренном росте цен на жилье – 2%, при равновесии цен – 4%, при умеренном снижении цен – 6%, при падении – 8%, и в разгар кризиса – от 10% до 15%.

Чтобы рассчитать стоимость 1 кв. метра продаваемого объекта недвижимости, необходимо среднюю цену на жилье разделить на общую площадь квартиры. Полученное значение следует умножить на площадь оцениваемого жилья. Чтобы максимально достоверно определить стоимость своей квартиры, рекомендуется руководствоваться более обширной выборкой сравниваемых объектов недвижимости. Специалисты рекомендуют проанализировать не менее 50-ти предложений рынка, а лучше – до 100 продаваемых квартир.

Оценка квартиры профессионалами

Для оценки квартир специалисты используют следующие методы:

• Сравнительный – наиболее популярный, стоимость квартиры определяется ценами, которые предлагаются рынком за жилье подобного типа.

• Доходный метод – редко используется при оценке обычных квартир. Он позволяет определить стоимость жилья, исходя из того, какой доход она способна приносить своему владельцу.

• Затратный метод – при определении стоимости жилья специалистом учитываются все понесенные на его строительство или ремонт расходы: зарплата строителям, стоимость стройматериалов, транспортные расходы, налоги и так далее. При использовании данного метода принимаются во внимание не только все понесенные владельцем затраты, но и многие дополнительные факторы: удорожание жилья данного типа, инфляция, износ здания, прочее. Стоимость квартиры по данному методу определяют специалисты БТИ, однако они не учитывают такие актуальные параметры, как спрос на жилье и предложения рынка.

Ольга Севастьянова специально для ЗанимайОнлайн.ру